À compter du 1er janvier 2027, les deux taxes actuellement applicables aux logements vacants seront supprimées pour être remplacées par une nouvelle taxe unique.

L’article 108 de la loi de finances pour 2026 fait évoluer la fiscalité applicable aux logements vacants, dans un souci de simplification et de lisibilité pour les contribuables.

Ainsi, les deux taxes actuellement en vigueur seront supprimées à compter du 1er janvier 2027. Il s’agit :

• de la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), applicable aux logements vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition et situés dans une commune en zone tendue, au sens du décret du 10 mai 2013 (CGI, art.232) ;
• et de la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), qui peut être instituée sur délibération de la commune, applicable aux logements vacants depuis plus de deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition et qui ne sont pas situés en zone tendue (CGI, art.1407 bis).

Ces deux taxes sont fusionnées au sein d’une nouvelle taxe unique, dénommée taxe sur la vacance des locaux d’habitation et codifiée dans un nouvel article 1406 bis du Code général des impôts. Cette nouvelle taxe reprend donc de nombreuses règles issues des deux taxes qu’elle remplace.

La majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) en zones tendues, prévue à l’article 1407 ter du CGI, n’est pas concernée par cette suppression et continue donc de s’appliquer.

La taxe sur la vacance de locaux d’habitation s’appliquera aux impositions établies au titre de 2027.

Redevables concernés

La taxe sur la vacance des locaux d’habitation est due par la personne qui a la maîtrise effective du bien pendant la période de vacance : le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation, ou encore l’emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période d’inoccupation.

Périmètre d’application et durée de la vacance

La réforme conserve la distinction entre :

• Les communes en zones tendues, caractérisées par un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant ;
• et celles qui ne connaissent pas une telle tension.

Dans les communes situées en zones tendues, la taxe s’appliquera de plein droit. Un logement pourra ainsi être soumis à la taxe dès lors qu’il est vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition.

La liste des communes, dans lesquelles la taxe sur la vacance des locaux d’habitation s’applique de plein droit, est fixée par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026. Il reprend le périmètre d'application de la TLV défini en annexe au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 et tel que modifié par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.

En dehors de ces zones tendues, l’application de la taxe restera facultative. Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) pourront décider de l’instaurer sur leur territoire par délibération. Dans ce cas, un logement sera soumis à la taxe dès lors qu’il est vacant depuis au moins deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition.

Ainsi, en synthèse, deux régimes coexistent donc selon la situation géographique du logement :

• en zone tendue : la taxe s’applique de plein droit aux logements vacants depuis au moins un an ;
• hors zone tendue : la taxe est facultative et peut être instaurée par délibération et s’applique alors aux logements vacants depuis au moins deux ans.

Précisons qu’hors zones tendues, cette faculté d'instauration par délibération est étendue aux EPCI à fiscalité propre, qui ont adopté un programme local de l’habitat défini à l’article L.302-1 du CCH. La délibération prise par l’EPCI n’est pas applicable sur le territoire de ses communes membres ayant déjà institué la taxe par une telle délibération.

Soulignons que pour les impositions établies au titre de 2027, la loi de finances précise qu’il est tenu compte de la durée de vacance de chaque logement avant le 1er janvier 2027. Autrement dit, la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 sera prise en compte pour établir la première imposition sous la nouvelle taxe.

Remarque : pour les logements situés dans une commune en dehors des zones tendues, l'article 108 de la loi de finances pour 2026 prévoit explicitement que les délibérations prises au titre de l'ancien article 1407 bis du CGI cessent de produire leurs effets au 1ᵉʳ janvier 2027.

Ainsi, une commune ou intercommunalité, qui taxait déjà les logements vacants sur délibération (THVL), devra à nouveau délibérer avant le 1ᵉʳ octobre 2026 pour continuer à le faire sous le régime de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation. À défaut, au 1er janvier 2027, la THLV va disparaître sur son territoire et la nouvelle taxe ne pourra pas être appliquée au titre des impositions de cette année.

Logements exclus 

Sont exclus du champ d’application de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation :

• Les logements dont la durée d’occupation est supérieure à 90 jours consécutifs au cours de la période de référence ;
• Les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable (voir le BOI-IF-AUT-60 n°140 pour des exemples d'application sous le régime de la TLV) ;
• Les logements qui constituent des dépendances du domaine public ;
• Les logements détenus pour un organisme de HLM mentionné à l’article L.411-2 du CCH ou une société d’économie mixte de construction et gestion de logements sociaux mentionnée à l’article L.481-1 du même code.
  
  

Calcul de la taxe : base et taux

L’assiette de la taxe sera calculée à partie de la valeur locative cadastrale du logement, servant déjà notamment de base en matière de taxe d’habitation sur les résidences secondaires (CGI, art.1409).

Dans les communes situées en zones tendues, le taux de la taxe est fixé :

• à 17% la première année d’imposition
• et à 34% à compter de la deuxième année d’imposition.

Par dérogation, la commune pourra augmenter ces taux, sur délibération du conseil municipal, sans toutefois excéder le taux de 30% la première année et le taux de 60% pour les années suivantes.

Dans les communes situées hors zones tendues, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation s’applique de manière facultative, sur délibération. La commune pourra fixer librement le taux de la taxe, sans toutefois pouvoir excéder le taux de 50%.

Dans tous les cas, les délibérations relatives à la fixation des taux sont prises dans les conditions prévues à l’article 1639 A du CGI. La commune et l’EPCI font ainsi connaitre leur décision aux services fiscaux en principe avant le 15 avril de chaque année.

Obligations déclaratives

Aucune obligation déclarative particulière n’accompagne cette nouvelle taxe.

En pratique, l’administration fiscale s’appuiera sur les informations déjà collectées dans le cadre de la déclaration d’occupation des biens immobiliers (GMBI), mise en place ces dernières années pour la gestion des impôts locaux.

À noter : le contrôle, le recouvrement, le contentieux, les garanties et les sanctions de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation sont régis comme en matière de taxe foncière que les propriétés bâties.